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中国房价未来走势将如何

发布时间:2021-01-07 14:06:25 阅读: 来源:扎口机厂家

吕舒扬

中国房价未来走势将如何?主要依靠GDP、货币和信贷政策、房产税、刚需购房人口4个方面决定。

GDP算法改革

从前,买房人猜测房价不会跌的重要理由是:因为中国经济发展的需要,特别是每年的GDP增速是硬性要求,而房地产是GDP的支柱,房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡,所以政府不会允许房价下降。

7月5日,国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。

改革后,GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下,过去未曾被纳入统计范围,但在经济生产中的比重越来越大的一些行业,将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业,将带来大量的GDP,未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以,有了更粗的大腿,地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?

国家的货币和信贷政策

中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化:货币多,房价涨;货币少,房价跌。一旦政府控制住货币和信贷,房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求,而是货币。

收紧货币最重要的手段,就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%,达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点,5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展,央行现在有充足的加息空间。

加息后,没有房的买房更难了。利率提高,收入不提高,还贷能力降低,自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样,在房地产库存量巨大的情况下,又增加了这些存量房,供给将大大多过需求。

房产税

不动产登记完成后,如果房产税在全国各地铺开,购房人群的心理会发生变化。首先,原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响;其次,如果贷款买了一套房,月供压力不小,还要多了房产税,有可能趁高点卖掉;再次,此前有多套房产的投资客,会考虑把一些房子出售。

如果房产税支出真的超过房价上涨的收益,那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”,将变成房子要“少、精、好”。多套房产,不如一套精品。最后,个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内,其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似,当全国都实行房产税,一个城市的房价下降,这个行情会有传染性,其他城市房价也撑不住。

购房刚需人口

我们发现,近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年,刚需族增长率也是最大的。2017年,刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始,刚需族将每年都在减少,这预示着潜在买房人口的下降,全国房价增速必然下滑。

刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了,而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了,卖房的多了,短时间内,房产中介的“客源/房源比”将大幅降低,买房者话语权增强,房价想不降都难了。

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